论住宅区的规划与管理
关键词：城市,住宅小区,规划
改革开放以来，随着经济的不断发展和城镇化的持续推进，人们生活水平不断提高，对居住小区的建设也提高了要求。居住小区是城市元素构成的重要组成部分。住宅小区的规划及建设，不仅是对居民的物质和精神追求的反映，同时也体现出了城市的面貌，是城市发展的标志。因此，无论是从经济还是人文的角度来看，对城市住居小区的规划管理都显得十分重要。
1 住宅小区规划概述
住宅小区规划是指对住宅小区的环境、住宅的体型与房型进行总体设计的过程。是城市设计的延续，它受到城市文脉和地域的制约。住宅小区规划要适应居民生活需求的居住形态，保护和发扬已有的文化传统，综合考虑不断新生的生活因素。住宅楼的投影面积所占用地面积的比例(密度)应控制在30%以下，绿化用地一般应超过35%，并尽可能扩大，如有的优秀住区已达到50%以上。科学布置中心公园、分区中小公园。中心公园应大小有度，除特大型住区外，住区内一般不宜建大型公园，应着重搞好分区中小公园或主题公园及组团绿化。公共服务设施尤其是体育锻炼、老人休闲、儿童游戏活动场地，既要适当靠近居住区域，方便居民使用，也要防止对住户的干扰。
住宅小区规划的基本内容包括：住宅小区的环境设计，例如选址、内部环境规划、住宅布置、道路布置、配套设施等;住宅小区的住宅体型与房型设计，例如总体设计、具体设计、无障碍设计。
2 居住小区规划的原则
居住小区的规划对城市的发展、布局和环境都有重大的影响，对小区本身更是意义重大，所以在进行规划时就必须注意遵守一定的原则，以保证小区建设的科学合理有效，即能满足现代人对城市小区居住环境和设施的需求，又不与整个城市的规划建设相冲突。
2.1 要遵守交通顺畅，快捷方便，人车分流的原则
交通问题是现代城市居民生活中面临的一个重大问题，也是城市管理的重要问题。解决好交通问题是解决现代城市居民生活中面临的一个重大难题，也是对城市管理的重要问题的解决。因此，在进行小区规划时，就必须考虑到交通的问题，要把交通顺畅方便，放在规划的首位，实现人车分流，车通人过，避免交通混乱和拥挤的现象。
2.2 住宅小区规划要注重经济性
目前，房价高涨，住房压力巨大，普通老百姓在巨额的房屋消费面前只是可望而不可即，在城市出现老百姓没房住的紧张局面。因此，住宅小区的规划与建设要与国民经济发展的水平、居民生活水平相适应，在满足居民使用的前提下，必须对造价成本进行合理的控制，根据一般居民的购房情况，对小区的整体建设进行科学规划，要对所在地区自然资源加工提炼充分利用，不要刻意于人造景观的建设，从而降低因规划不合理造成的成本增加，导致房价过高的现象。这是以人为本的人文精神，也是积极响应国家关于经济适用房建设的政策的需要。
2.3 注重景观规划，建设生态居住环境
生态环境是影响小区居住条件的关键因素，早在20世纪初，现代建筑刚刚兴起时，著名建筑大师勒·柯布西耶就特别强调居住区里除居住的功能外，还应特别重视满足居民运动和休闲的需要。面对城市日益增加的钢筋水泥建筑，人们越来越怀念那些鸟语花香的场景，对自然的渴望日益增加。因此，在现代城市小区建设规划中，应充分考虑地形、地貌和地物的特点，在尽可能不破坏建设基地原有的河流、山坡、树木、绿地等地理条件的同时，加以利用，创造出建筑与自然环境和谐一致、相互依存，节约能源，降低污染，实现文明居住，生态居住。
2.4 住宅小区规划要有前瞻性
随着社会的迅速发展，人们的居住需求不断演变，给住宅小区规划设计带来了极大挑战。因此在小区的规划设计上要顺应时代发展要求，最大限度地满足人的多种需求，同时树立可持续发展思想，考虑未来的发展形势，力求体现符合潮流的前瞻性理念，充分做出规划预见，做到适度超前规划，预留后续发展空间。考虑到未来对居民对自己所居住小区的贡献、参与和分享。
3 住宅小区的规划
3.1 环境规划
3.1.1 自然环境规划：小区规划设计时，要充分注意地形地貌的优、缺点，显露其美，避其不足。譬如，条状地块要注意楼型设计时点、条、矩结合。如果地形正向朝南，楼型设计时尽量排列动感状，避免僵化。如果建筑临水，楼型尽量设计成略带环状，含脉拥溪，自成趣味。这样，小区就会产生动静结合，形态多姿的观瞻效应。例如广西国土资源厅风岭基地小区规划依山就势，因地制宜将东低西高的建设用地划分为生活区、办公区和运动休闲服务区三大块。西侧较陡的山坡保留现状、地势较高，地基承载力相对较好的西半区建设施工投入成本相对较低，建设生活区。办公区包括办公楼、地质博物馆、办公区入口广场等，其由于体量较大，为避免对生活区空间造成压迫感，宜置于地势较低的小区东南侧，以形成基地龙首之势。休闲运动服务区位于同样低地势的小区东北侧，以减少对居住区的干扰，同时为今后对外独立经营创造有利条件。
3.1.2 内部环境规划：小区应当建在远离城市主干道、远离高速公路、远离工业区等位置;保证小区良好的供水环境住宅小区中的水有饮用水、生活用水。还有小区景观绿化用水以及小区湖水等等。应当努力保证小区的水质、水压和水量。保证水质免受二次污染。采用气压供水装置和变频调速等新产品装置保证供水有足够的水压。通过节约用水和废水的回收利用可以保证水量的供应。
3.1.3 景观环境规划：①精心设计端单元或转角单元，使其在临景观区的一面有窗可直接观赏;同时通过单元错落、层数上向景观区迭落等手法，使尽可能多的住户有“看得见风景的房间”，从而提高住宅的档次和售价。②在小区景观好的位置，如靠近公共绿化或有重要景点的景观区，布置高档次的住宅，满足其对高质量环境的追求，这样可大大提高高档住宅的价值，形成小区住房售价最高的区域。③在远离中心景观区的住宅组群中，适当拉大建筑之间的距离，加大院落空间的尺度，并精心进行景观环境设计，使住户窗前即有风景。④在院落围合时，适当增加东西向的住宅或转角单元，使住户的窗能面向景观区，弥补朝向的不足，从而在不牺牲环境的前提下，提高了小区住宅的容积率，提高了整个居住小区的经济效益。⑤在户型设计中增设凸空、角窗、落地窗、观景阳台等，提高住宅的观景性能。
3.1.4 绿化系统规划：绿化系统包括中心绿地、宅间绿地、屋顶花园、宅底花园和道路绿化。绿化系统设计注重体现园林式小区的自然风格与休闲品位，结合地形变化形成山水式园林和多层次休闲绿地。园林与建筑穿插交融渗透到各空间，使人更接近自然。住宅组团的布置既结合地形又有规律可循，既达到了良好的景观效果，又做到了良好的南北朝向与自然通风。
3.1.5 配套设施：生活的配套设不仅要满足居民的物质生活，也要不断满足精神生活的需求。其中主要包括：文化教育、商业服务、物业的管理设施等。对于城郊小区来说，配套设施方面尤为重要，在进行规划设计时，必须考虑的周到，这样才可以加强小区的竞争力，使得住户入住的方便。不同内容的配套设施的生活的用房，都应该在小区的内部进行相应的配备，这样除了使得居民服务便于管理也使得设施的效益最大化。
3.1.6 道路交通规划：近几年，由于城市机动车数量的猛增，如何解决好居住小区内机动车的行驶与停放已成为规划中的一个新问题。如果机动车在小区中乱行乱放，再美好的绿化景观环境也无法真正为居民所享用。因此，住宅小区内的道路必须具有引导车辆行驶和居民出行的功能。道路应当遵循安全第一的原则，采用环形道路和人车分流的方式。住宅小区道路应当尽量避免横平竖直的简单规划方式，并且采用曲线的规划方法，采用迂回的曲线设计道路，增加小区内的空间感觉。此外，高层住宅可设置地下车库，多层住宅低层做架空车库。在公建入口处及车行道两侧设置露天停车场，停车满足规划要求。
3.2 住宅小区的建筑规划
建筑作为小区的主体，应该进行精心的处理，从而避免平淡乏味和杂乱无章，在小区进行处理的过程中，要注意建筑的统一性。在统一性中寻求变化。例如寻找一个与当地的建筑有关的母题符号，再在建筑的各个部位加以应用，这样就会在符合的尺度、形状会有一些变化，从而保持它的统一性。另外还可以对当地的历史的延续性和居民的认同感的前提下，根据历史、文化、气候、民风等进行挖掘和改良。
房型的规划的基本的原则，就是根据使用的用途，在采光、通风、面积的比例进行依次的排列。与此同时，住宅区对家庭的新空间加以增加，比如说储藏室、衣帽问、卫生间。同时应该不断的加大它的技术的含量，走出一条高附加值的精品住宅的路子。
